Comprar uma Propriedade em Portugal

1. Ponto de partida 

Uma vez encontrada a propriedade que quer comprar, é comum ser feita uma oferta através do agente imobiliário. Uma vez que o preço é acordado entre as duas partes, deverá agendar um encontro com um advogado para o guiar ao longo do processo de compra e assinar um contrato de promessa de compra e venda o quanto antes. Todo o processo de compra pode demorar entre umas semanas a alguns meses, dependendo da vontade e interesse do comprador e o vendedor e da actualização dos documentos. 

2. Contrato Promessa Compra e Venda 

O contrato de compra e venda é um contrato legalmente vinculado e assinado entre o vendedor e o comprador. Nele estão incluídas as seguintes informações:

• Identificação das partes;
• Identificação da propriedade;
• Fases do pagamento;
• Cláusula de penalidade padrão; 
• O que está incluído na compra, como por exemplo, mobiliário etc., sob a forma de uma lista de inventário em anexo;
• Data de conclusão. 

No dia em que o contrato promessa de compra e venda é assinado, o comprador (directamente ou através do advogado designado) paga ao vendedor o valor do depósito acordado (normalmente o valor é entre 10% a 20% do valor da compra). 

O contrato de promessa de compra e venda protege o comprador e o vendedor, na medida em que, caso o vendedor desista do contrato, é obrigado a devolver o depósito a dobrar ao comprador, enquanto se o comprador desistir do contrato, o vendedor tem o direito a manter o depósito. 

3. Número de contribuinte ou número de identificação fiscal

Antes da compra da propriedade e da abertura de uma conta bancária em Portugal, será necessário obter um número de contribuinte através da Autoridade Tributária e Aduaneira. Para obter este número, terá que validar o seu passaporte e ter um documento que prove a sua residência, por exemplo, a carta de condução, cartão de identidade, etc.

4. Escritura de compra e venda 

A escritura é o acordo oficial da compra e venda que poderá ser assinado de imediato sem o contrato de promessa ser assinado sendo este assinado antes ou depois. Há um período entre estes dois contratos, que dependem dos termos acordados entre as duas partes, no entanto normalmente não passa os 90 dias. 

Após os contratos assinados com um notário Português, o seu advogado irá registar a propriedade em seu nome na Conservatória do Registo Predial, nas finanças ( Autoridade Tributária e Aduaneira) e irá alterar os contratos de utilidade (luz, água, gás, etc. ) dos antigos proprietários para o seu nome. 

5. Os deveres dos seus advogados 

Segundo a lei Portuguesa, um "attorney-at-law" é conhecido como advogado. É comum o advogado do comprador preparar um contrato de promessa de compra e venda após avaliar todas as legalidades sobre o imóvel e após ter a certeza que a propriedade não tem quaisquer dívidas, ou seja, garantir que não há encargos pendentes, como serviços públicos, impostos, hipotecas, valores de condomínio, entre outros. O seu advogado também o ajudará a obter o número de identificação fiscal. 

No caso do seu advogado ter uma procuração, ele poderá representá-lo e assinar o contrato de promessa de compra e venda em seu nome, assim como outros documentos que estejam direta ou indiretamente relacionados com a compra da casa. 

Após a escritura ser assinada, o seu advogado irá registar a propriedade em seu nome na Conservatória do Registo Predial, nas finanças, Autoridade Tributária e Aduaneira e irá alterar todos os contratos de utilidade do antigo proprietário para o seu nome. 

6. Despesas legais 

Alguns advogados cobram um valor fixo pelo seu trabalho, enquanto outros cobram uma percentagem do preço da compra, que poderá ir até os 1.5%.

7. Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis 

 Este imposto poderá ser pago pelo comprador antes da conclusão, ou seja antes da assinatura da escritura 550,836.00€  percentagem varia numa escala de (de 1% até 8%). Se o preço for superior a 550,836.00€, a percentagem é fixa de 6%.  O imposto IMT aplicado para terrenos ou propriedades inseridas num complexo turístico é sempre de 6,5%. O imposto IMT para segundas habitações é mais elevado do que para habitações permanentes. 

O seu agente imobiliário e o seu advogado poderão fornecer-lhe uma simulação exata. 

8. Imposto de selo, notário e taxas de inscrição

Estes valores terão que ser pagos pelo comprador. O imposto de selo é atualmente 0,8% do valor da compra e poderá ser pago junto com o imposto do IMT ou no notário onde a escritura é assinada. 

A taxa notarial varia de acordo com o valor da compra.  As taxas de inscrição são aplicadas quando o novo proprietário está registado na Conservatória e são atualmente 225€ (online) ou 250€ (Conservatória). 

9. Taxas dos agentes imobiliários 

Em Portugal, estas taxas geralmente são pagas pelo vendedor.

10. Propriedade corporativa 

Algumas propriedades pertencem a empresas que oferecem a possibilidade de comprar a empresa em vez de comprar a propriedade. A maioria destas propriedades têm o seu domicílio em Delaware, nos U.S.A., no entanto algumas propriedades também podem pertencer a empresas Portuguesas, mas isso é pouco habitual. 

A compra de uma empresa que esteja em jurisdição com um regime tributário mais favorável, como em Delware ou em Malta, que geralmente envolve a compra do "interesse benéfico" nas ações da empresa, em vez das próprias ações reais. 

Na maioria das empresas são nomeados accionistas que estão registados como proprietários. 

Eles, por sua vez possuem ações ou compartilham capital à confiança do verdadeiro proprietário. Os administradores da empresa também irão providenciar diretores e outros oficiais da empresa para tratar de todas as legalidades, declarações e preparar as contas, que poderá ser necessário em alguns casos jurídicos.